Gluggar

Úr Ásta
Útgáfa frá 28. maí 2017 kl. 17:53 eftir Salvor (Spjall | framlög)
Stökkva á: flakk, leita

Gluggar í fjöleignarhúsum

Kostnaður skiptist þannig

  • Sameign er meginregla - líkur eru á að kostnaður sé sameiginlegur
  • Samráð verður að hafa um sameiginlegan kostnað - og ákvörðun um hann verður að hafa verið tekinn á grundvelli fjöleignarhúsalaga og hafa verður alla sameigendur með í ráðum.
  • Sá hluti glugga sem er inni séreign og gler er séreign.
  • Ytri búnaður glugga er sameign
  • Allur kostnaður vegna viðgerða og endurbóta á ytri hluta glugga er sameiginlegur og skiptist eftir hlutfallstölum
  • Ef skipt er um glugga í heild greiðir eigandi helming kostnaðarins (efnis) og glerið. efniskostnaðurinn, kaupverð glugga (fyrir utan glerið) og annað efni, listar, kítti og þess háttar, sem skiptist að jöfnu.
  • Kostnað vegna ísetningar og annarrar vinnu utan frá og kostnað vegna, vinnupalla, körfubíla og annarra tækja og tilfæringa ber yfirleitt að heimfæra undir meginregluna um sameiginlegan kostnað.
  • Vinna og frágangur við glugga inni í íbúðinni myndi falla á eiganda sem sérkostnaður.
  • Ef viðhaldsþörf séreignarhluta gluggans stafar af vanrækslu á sameiginlegu viðhaldi hússins getur það leitt til þess að allur kostnaðurinn og afleitt tjón verði talinn sameiginlegur, líka sá hluti sem annars teldist sérkostnaður.
  • Íbúðareigandi getur og er skylt að sinna viðhaldi glugga í sinni séreign og samaeign ef þeir liggja undir skemmdum og aðrir eigendur hafa ekki sinnt viðhaldi þrátt fyrir tilmæli en það verður að sýna fram á þörf á viðhaldi og gera kostnaðaráætlun áður en ráðist er í viðhald. Ekki má ráðast í framkvæmdir áður en þær eru bornar upp á húsfundi.

Gluggar1.jpg Gluggar2.jpg

Nokkrar fyrirspurnir hafa borist DV um glugga í fjöleignarhús- um; hvernig skipta beri kostnaði vegna viðgerða og endurnýjun- ar á gluggum og hvernig standa beri að ákvarðanatöku í því efni. GLUGGA-GÆGJUR SIGURÐUR HELGI GUÐJÓNSSON, formaður húseigendafélagsins svarar fyrirspurnum lesenda.

DV NEYTENDUR 21. desember 2009 MÁNUDAGUR Séreign og sameign Undir sameign fjöleignarhúss falla allir hlutar þess sem ekki eru ótvírætt í séreign . Ytra byrði húss er í sam- eign. Sameign er meginreglan í fjöleignarhúsum og ávallt eru löglíkur fyrir því að um sameign sé að tefla fremur en séreign. Eiganda ber að sjá um og kosta allt viðhald á séreign sinni. Telst slíkur sá kostnaður sér- kostnaður. Sameiginlegur kostnaður er kostnaður sem snertir sameignina og er m.a. fólginn i viðhaldi og end- urbótum. Löglíkur eru á því að kostnaður í fjöleignar- húsi sé sameiginlegur. Samráð og húsfundur Það er skilyrði þess að kostnaður teljist sameiginlegur að ákvörðun sem leiddi til hans hafi verið tekin í sam- ræmi við fyrirmæli fjöleignarhúsalaga. Hafi eigandi í fjöleignarhúsi ekki verið hafður með í ráðum og ekki boðaður á fund þar sem ákvörðun er tekin um sam- eiginleg málefni, er meginreglan sú, að hann er ekki bundinn af ákvörðunum sem á þeim fundi eru tekn- ar. Getur hann þá krafist þess að framkvæmdir verði stöðvaðar og neitað að greiða hlutdeild í sameiginleg- um kostnaðinum. Sérkostnaður og sameiginlegur Fjöleignarhúsalögin mæla fyrir um að sá hluti glugga sem er inni í séreign og gler í gluggum sé séreign eig- anda og ytri hluti glugga sé í sameign. Mörkin eru við glerið. Ytri gluggaumbúnaður liggur utan glersins og að kostnaður við hann er sameiginlegur en kostnað- urinn við það sem er innan glersins og glerið sjálft er sérkostnaður. Allur kostnaður vegna viðgerða og end- urbóta á ytri hluta glugga er sameiginlegur og skiptist eftir hlutfallstölum. Kostnaður vegna innri hluta glugga og glers greiðist af eiganda viðkomandi íbúðar. Sé um að ræða endurnýjun á glugga í sameign skiptist allur kostnaður, bæði við innri og ytri hluta, á eigendur eft- ir hlutfallstölum. Ef skipt er um glugga í heild greiðir eigandi helming kostnaðarins (efnis) og glerið. Hinn helmingurinn er sameiginlegur og skiptist á alla eig- endur eftir hlutfallstölum. Helmingaskiptaregla Reglan um jafna skiptingu gluggakostnaðar byggist á eðli máls og því að líkur séu á því að hlutdeild í sameign sé jöfn og að sameiginlegur kostnaður og sameiginleg réttindi skiptist að jöfnu. Þó kann að vera að gluggaum- búnaður sé afbrigðilegur þannig að sýna megi fram á að önnur skipting eigi betur við. Afar fá dæmi eru um það. Því má ekki gleyma að yfir vötnum svífur sú meg- inregla að ávallt séu líkur á því að kostnaður í fjöleign- arhúsum sé sameiginlegur fremur en sérkostnaður. Þannig að vafatilvik falla yfirleitt undir meginregluna. Sá sem heldur því fram að meginreglan um jafna skipt- ingu sé bersýnilega ósanngjörn og eigi illa við verður að sýna fram á það og að önnur en jöfn kostnaðarskipting sé eðlilegri og sanngjarnari. Efniskostnaður að jöfnu Vegna grundvallarreglunnar um að ávallt séu líkur á því að kostnaður í fjöleignarhúsi sé sameiginlegur og að sérkostnaður sé undantekningin og þeirrar reglu að allt ytra byrði hússins sé sameign og að viðhald á húsi að utan sé sameiginlegt og þeirrar reglu að eigendur eig að vera sem jafnast settir án tillits til þess hvort íbúðin sé á jarðhæð eða á 10. hæð, verður að túlka ákvæði fjöl- eignarhúsalaganna um glugga og kostnað vegna þeirra þannig að það sé fyrst og fremst efniskostnaðurinn, kaupverð glugga (fyrir utan glerið) og annað efni, listar, kítti og þess háttar, sem skiptist að jöfnu. Til sérkostn- aðar eigenda telst þannig helmingur efniskostnaðar- ins. Kostnað vegna ísetningar og annarrar vinnu utan frá og kostnað vegna, vinnupalla, körfubíla og annarra tækja og tilfæringa ber yfirleitt að heimfæra undir meg- inregluna um sameiginlegan kostnað. Vinna og frá- gangur við glugga inni í íbúðinni myndi falla á eiganda sem sérkostnaður. Eigandi er einnig þáttakandi eftir hlutfallstölu íbúðar í öllum sameiginlegum kostnaði. Jöfnuður óháð staðsetningu Ef framangreind túlkun er ekki lögð til grundvallar myndu eigendur íbúða á jarðhæð sleppa miklu bet- ur frá gluggaframkvæmdum en þeir sem eiga íbúðir á efri hæðum, bæði við endurnýjun glugga og glers. Það myndi vera í hróplegri andstöðu við meginreglur fjöl- eignarhúsalaga um jafnræði og jafna stöðu eigenda óháð staðasetningu íbúða. Sá fyrirvari er gerður ef viðhaldsþörf séreignarhluta gluggans stafar af vanrækslu á sameiginlegu viðhaldi hússins. Er talið að það geti í vissum tilvikum leitt til þess að allur kostnaðurinn og afleitt tjón verði talinn sameiginlegur, líka sá hluti sem annars teldist sér- kostnaður. Þessi fyrirvari felur í sér undantekningu frá meginreglu og ber því að setja honum þröngar skorð- ur. Verður að gera ríkar kröfur um sönnun o.fl. svo til álita komi að víkja frá meginreglunni. Ef breytingar eru gerðar á gluggum, t.d. stækkun, vegna sérstakra óska eða þarfa eigenda, þannig að til kostnaðarauki verður, þá á viðkomandi eigendi að greiða umframkostnaðinn. Glugginn minn og glugginn þinn Það er algengur misskilningur að eigendur telji sig eiga þá glugga sem eru á eignarhluta þeirra og telji þá sér- eign sína og óviðkomandi öðrum eigendum. Þeir megi hafa sína hentisemi varðandi viðhald og endurnýjun þeirra. Álitamál rísa þegar ástand glugga er misgott vegna þess að einstakir eigendur hafa einhvern tím- an án þess að spyrja kóng eða prest endurnýjað ?sína? glugga meðan aðrir hafa kannski látið ?sína? glugga drabbast niður. Við uppgjör og skiptingu kostnaðar vegna glugga er talið sanngjarnt innan vissra marka að taka tillit til fyrri viðgerða og endurbóta eigenda á gluggum sinna íbúða. Sanngirnisregla Ef eigandi hefur ráðist í slíkt án samráðs við aðra eig- endur eða húsfélagið hefur hann vissulega ráðist í sam- eiginlega framkvæmd án þess að gæta reglna um sam- eiginlega ákvarðanatöku getur hann setið setið uppi með sárt ennið og kostnaðinn. Gagnvart þessari meg- inreglu hefur sú regla mótast að þegar eigandi hef- ur endurnýjað sína ?glugga? þannig að ekki þurfi að skipta um þá við sameiginlegar gluggaframkvæmd- ir, þá sé eðlilegra og sanngjarnara að hann njóti þess fremur en aðrir eigendur. Hver sparnaðurinn er fyrir heildina getur verið mjög mismunandi og verður að meta það í hverju falli. Meðal annars verður að líta til þess hversu vandað var til verka, hversu langur tími er liðinn o.s.frv. Ástæður og aðdragandi slíkrar fram- kvæmdar og afstaða annarra eigenda á þeim tíma get- ur haft þýðingu. Þessi sanngirnisregla á sér stoð í fjöl- eignarhúsalögunum og Hæstiréttur hefur lagt hana til grundvallar í nýlegum dómi.

Tenglar
Nafnrými
Útgáfur
Aðgerðir
Flakk
Verkfæri